تحقیق – بررسی انواع برنامه ریزی طرح های جامع شهری- قسمت 5

Checklist and pen

در برنامه ريزي شهري گذشته تصور مي شد كه پس از پياده نمودن همه اهداف در برنامه ها و طرحها، كليه سازمانهاي ذيربط موظفند نسبت به انجام آنها همت گمارند. اين نظر به سه عامل توجه نمي كرد:
عامل اول : تناقض با روش تدوين بودجه نه در قوانين كشوري و نه در شكل تدوين بودجه، لزوم پيروي از مصوبات طرحهاي شهري براي ارگانهاي ذيربط در نظر گرفته شده است. در شكل رايج، بودجه ها به شكل بخشي تدوين مي شوند و برنامه هاي مربوط به طرحهاي جامع را (كه براي سطوح تهيه شده اند) فقط در نقاطي قطع مي نمايند. بنابراين بديهي است كه نخواهند توانست به آنها جامه عمل بپوشانند.
عامل دوم : نيازهاي مالي طرح
دومين عاملي كه در طرح ريزي شهري مشكل زاست، عدم نگرش به نيازهاي مالي طرح است.
عامل سوم : بازتابهاي اقتصادي طرح
تعيين محدوده اراضي قابل ساخت شهري و تخصيص اين اراضي به كاربريهاي مختلف تجاري – انتفاعي، تراكم ساختماني بيش از حداقل و دسترسي به معابر، اضافه ارزشي براي اراضي ايجاد مي نمايد كه به آن در اقتصاد بهره مالكانه يا رانت (Rent) مي گويند. بدين ترتيب مالكين برخي از اراضي شهري، صاحب منفعتي مي شوند كه ناشي از موقعيت زمين شان در ارتباط با طرح هاي عمراني شهري است و نه كار خودشان و در واقع سودي بادآورده به دست مي آورند.

      1. اثرات كاهش ارزش اراضي واقع در كاربريهاي خدماتي

عكس مطلب فوق هم صادق است. بدين ترتيب كه برخي از اراضي به خدمات و يا معابر اختصاص مي يابند و به علت عدم تطابق طرحهاي شهرسازي با برنامه ها و بودجه هاي بخشي، سازمان مربوطه سالها قادر به تملك آنها نخواهد بود و مالك زمين دچار زيان خواهد شد. به علاوه بعد از اين كه زمان مربوطه نسبت به تملك زمين مربوطه اقدام مي نمايد با احتساب قيمتهاي رسمي روبرو مي گردد كه نخواهد توانست زيان حاصله را جبران نمايد. بنابراين نوعي بي عدالتي بارز اقتصادي در بخش طرحهاي شهري نهفته است كه گروهي از شهروندان را منتفع و گروهي را از هستي ساقط مي نمايد. البته اين امر با مقاومت زمين داران روبرو شده و موجب احداثهاي خلاف مقررات، اقدامات فشار براي تغيير عملكرد (به خصوص از طريق كميسيون ماده 5 )، اعمال نفوذ، اعمال قدرت و حتي گاهي فسادهاي مالي مي شود.
عوامل ياد شده در جهت تقابل با زيانهاي ناشي از قرار گرفتن اراضي در طرحهاي شهري (غيرانتفاعي) گاهي منجر به مصوبات قانوني خاصي مي شود كه مي تواند اساس طرحها را به هم ريزد. از جمله آنها مي توان به قانون «تعيين وضعيت ملك واقع در طرحهاي دولتي وشهرداريها – مصوب 29 آبان 1367» اشاره نمود كه مي گويد:
«كليه ارگانها پس از اعلام رسمي وجود طرح، حداكثر ظرف 18 ماه لازم است نسبت به انجام معامله قطعي پرداخت بهاء يا عوارض اقدام نمايند. در غير اين صورت مالكين املاك از كليه حقوق مالكانه مانند احداث، تجديد يا افزايش بنا، تعمير، فروش، اجاره و غيره برخوردارند و در صورتي كه زمانبندي طرح كمتر از ده سال باشد، مالك هنگام اخذ پروانه تعهد مي نمايد هر گاه زمان اجراي طرح قبل از ده سال شروع شود حق مطالبه هزينه احداث و تجديد بنا را ندارد (كه عملا، پس از صدور مجوز و احداث بناي جديد، اجراي اين بند غير ممكن است).علاوه بر اين با تثبيت كاربري، دست سازمانهاي مختلف براي تأمين اراضي مورد نياز از اراضي ديگري كه داراي شرايط سهل تري براي تملك بوده است و مزاياي مشابه اراضي در نظر گرفته شده را نيز دارا هستند، بسته خواهد بود.

      1. اثرات عدم توجه به مباحث اقتصادي در گسترش شهر

محدوده هاي شهري از مواردي است كه به شدت از عدم توجه به مباحث اقتصادي لطمه ديده است.
تقريبا در تمامي شهرها محدوده هاي نهايي با محدوده طرح منطبق نيست. به طور متوسط 3 تا 20 درصد ساخت و ساز در خارج محدوده اتفاق افتاده و 5 تا 40 درصد اراضي در داخل محدوده ساخته نشده باقي مانده است.بررسي ها نشان مي دهد كه اين مغايرت ها ضمنا در هيچ يك از شهرها به علت اشتباه مطالعات و برنامه ها در انتخاب محدوده هاي شهري نبوده و در اغلب طرحها انتخاب جهات توسعه منطقي انجام شده است و علت اصلي اين مغايرت ها ناشي از تنش هاي اقتصادي است كه از نفس تعيين محدوده شهري نشأت مي گيرد. بدين ترتيب كه با تغيين محدوده، تمامي اراضي كه داخل اين حد مي شوند، داراي اضافه ارزش مي گردند و اين اضافه ارزش باعث مي شود كه گروهي از شهروندان توان اين كه اين گونه اراضي را از دست بدهند و اجبارا به مناطق حاشيه اي شهر رانده شده و ساخت و سازهاي خارج از محدوده را شكل دهند. در صورتي كه اگر چنين اضافه ارزشي براي اراضي داخل محدوده ايجاد نمي شد، ساخت و سازها در همين مناطق شكل مي گرفت. يعني اگر محدوده ساخت و سازهاي غيرمجاز، داخل محدوده قرار گرفته و اراضي داخل محدوده خارج آن واقع مي شد، عكس اين عمل اتفاق مي افتاد.
در انگلستان براي حل اين معضل بر اساس قوانين برنامه ريزي و توسعه (1) قيمت اراضي از زمان انجام طرح ثابت نگه داشته مي شود، بدين ترتيب كه خسارت اراضي اي ك دچار كاهش قيمت شده، پرداخت و اضافه ارزش ديگر اراضي دريافت مي شود.
ضرورت و اهمیت تحقیق